深圳達實大廈由深圳達實智能股份有限公司(以下簡稱“達實智能”)開發(fā)，項目位于深圳高新技術產業(yè)園，占地面積11,195平方米、高200米、總樓層40層、總建筑面積8.2萬平方米、整層面積1,989.97平方米、綠化覆蓋率60%。達實大廈作為達實智能總部而建設，其他入駐單位還有中興新通訊、必維檢驗集團、字節(jié)跳動、藍色光標等科技企業(yè)。

達實大廈的建設和運營采用了多項綠色及智能建筑技術，如達實智能自主研發(fā)的Indas IBMS物聯(lián)網平臺等，實現(xiàn)了樓宇智慧化的同時，獲得美國LEED-CS鉑金級認證、中國綠色建筑三星級認證和深圳市綠色建筑鉑金級認證。

深圳達實智能股份有限公司智慧醫(yī)院事業(yè)本部總工程師邱佰平，是達實大廈機電總負責人，負責達實大廈機電工程及綠色建筑全過程設計、機電工程實施、綠色建筑設計認證、整體項目驗收及工程交付等工作。他向《現(xiàn)代物業(yè)》全面介紹了達實大廈是如何實現(xiàn)智慧和綠色運營的。

項目建設

設計理念與定位

達實大廈由中國工程院院士，深圳市建筑設計研究總院有限公司總建筑師孟建民執(zhí)筆設計，全面貫徹“本原設計”的創(chuàng)作理念，即“以人為本”，體現(xiàn)建筑對人的友好性。邱佰平則將大廈的特點總結為“綠色、智慧、節(jié)能、舒適”這四個關鍵詞。

達實智能是基于自主核心產品和技術的智慧城市物聯(lián)網解決方案服務商，所開發(fā)的產品包括智能終端、系統(tǒng)、管控平臺三大類，依托國家博士后科研工作站，主持起草了6項國家標準，擁有174項發(fā)明專利、130項實用新型專利和157項軟件著作權。從達實智能自身出發(fā)，對達實大廈有三個重要的功能定位：

一是計劃將本公司的全國服務運營中心置于大廈之內，該中心為公司全國范圍的智慧建筑、智慧交通、智慧醫(yī)療等業(yè)務提供后臺支撐。

二是作為研發(fā)中心，將大廈本身作為一個研發(fā)對象，不斷進行技術的更新迭代。

三是作為真實的技術展示平臺。公司此前已完成諸多客戶樓宇的智能化建設，但均是作為服務商對業(yè)主單位或設計院意圖的落實。達實智能也希望通過自主建設一個項目，充分體現(xiàn)自身的綠色智慧理念及水準，不僅可以起到向市場推廣技術的作用，也可以作為智慧城市和綠色建筑科普教育基地向公眾開放，體現(xiàn)社會價值。

“數字孿生”理念

“建筑數字孿生”指的是，通過數字技術將整個樓宇的硬件情況及其實時信息完整地反映為虛擬可視化模型，并能夠實時聯(lián)動，使模型與建筑實體成為完全對照的“孿生體”。

例如在大樓沒有建造之前，通過虛擬建造技術，將大樓所有的建筑結構、機電設備、空間管理等信息充分展現(xiàn)出來，以檢視設計的合理性，保證建造進度和建造質量;在建成后的運營階段，通過使用數據的填充和累積，利用虛擬方式實時反映建筑狀況，實現(xiàn)節(jié)能降耗和優(yōu)質的使用體驗。

“數字孿生”的第一個環(huán)節(jié)即BIM(樓宇信息模型)。BIM在當今建筑市場上已屬較為成熟的技術，邱佰平介紹，達實大廈在建造環(huán)節(jié)已經充分使用了BIM，也希望在后期運營當中更好地進行運用，使BIM在大廈的全生命周期當中都能發(fā)揮作用。

“對今后運營最重要的數據就是BIM的模型設計。我們在BIM建模的時候，會按照標準把所有設備的信息都收集起來，包括廠家信息、設備參數、設備圖紙、產品說明書等，導入模型里面，這樣就可以通過模型來傳承整個設計和施工的數據，包括結構的、建筑機電設備設施的、建材的數據，都是通過BIM來傳承的。”邱佰平說。

第二個環(huán)節(jié)是達實智能自主研發(fā)的IBMS平臺，接通互聯(lián)網、物聯(lián)網，引入大數據及人工智能，對整個大樓的傳感器和機電設備設施進行統(tǒng)一的監(jiān)控和管理。使用達實智能自主研發(fā)的實時數據庫技術解決數據和傳感器的接入問題，該實時數據庫可以在1秒鐘內同時支持20萬個點的數據并行處理。其物聯(lián)網構架為DAS E CLOUD私有云+邊緣控制器+現(xiàn)場傳感器/執(zhí)行器，無線傳輸方式為Wi-Fi、藍牙、LORA，同時邊緣控制器支持其他4G、NBIOT等無線傳輸方式的擴展。

第三個環(huán)節(jié)是面向大樓使用人的移動App，用戶通過智能手機便可使用辦公樓內的所有功能，包括門禁、消費、預約、物業(yè)管理、空調控制、燈光和窗簾控制等。在達實大廈的墻壁上，找不到一個傳統(tǒng)的電燈開關或空調調節(jié)器，控制全部在App上操作。

節(jié)能技術

為最大限度實現(xiàn)節(jié)能，幕墻維護結構采用三銀Low-E超白玻璃;空調主機選用磁懸浮無油變頻冷水機組、末端均使用直流無刷電機驅動，控制系統(tǒng)采用達實自主研發(fā)的EMC007系統(tǒng)，分戶計量按需分配、中央空調系統(tǒng)實現(xiàn)能效管控;照明燈具選用了LED智能燈具。燈光全部為自動調光，空調也會根據室內的二氧化碳濃度自動調整新風量。

大廈采用了可以根據陽光折射角度和強度自動調節(jié)的電動窗簾，自動調整共有三種模式：第一種是“上班模式”，追光傳感器根據室外光線強弱調節(jié)窗簾高度控制進光亮，同時燈光自動控制亮度;第二種是“局部模式”，下班時間全部關閉，有需要加班的人員可以通過手機App局部開啟和調整;第三種是“節(jié)假日模式”。

通過綜合的節(jié)能手段，達實大廈年平均用電為85kWh/平方米，機房能效0.5kWh/冷噸，相較常規(guī)200米左右的超高層寫字樓可以節(jié)能30%-40%，空調能耗比普通的寫字樓減少40%-50%。邱佰平特別提到，正是前期的規(guī)劃和設計做了充分的籌劃和準備工作，才使得節(jié)能工作可以達到良好的效果。

開發(fā)體會

“首先大家必須要統(tǒng)一思想和認識，大家的想法必須一致，這樣才能對項目的建設質量和工期有所保證?！鼻癜燮秸f，達實智能更多是作為智能綠色建筑項目的乙方，為甲方業(yè)主提供智能化方案及系統(tǒng)的工程服務，建造自己的總部大廈是第一次做甲方，因此思想意識必須進行轉變?！白鳛闃I(yè)主，也要服務好我們的合作伙伴，不能再用‘甲乙方’這種思維。作為合作伙伴，我們的目標和行動是一致的，把這個思想意識樹立起來以后，所有工程把控就會順利，溝通就會順暢，工程扯皮的事也就少了?！?

具體方式上，達實智能作為開發(fā)商，將達實大廈建設項目總包給中建一局(集團)公司，中建一局又將項目的機電部分總包給達實智能，由達實智能統(tǒng)一實施達實大廈的供配電、通風空調及智能化系統(tǒng)建設。

第一次做業(yè)主，“對業(yè)主在整個大廈建設中的作用”這個問題有了新的認識?！捌鋵嵈髲B建造的成功與否，跟業(yè)主對自身需求的理解和項目管理息息相關，業(yè)主起到關鍵決定性作用，大廈建得好不好，最后好不好用，一定是取決于業(yè)主?！鼻癜燮秸f。

2014年在達實大廈準備使用BIM時，BIM技術尚不普及也缺少實際參考案例，類似今天的人工智能一樣，更多處于“概念”狀態(tài)。因而達實智能認為有必要對BIM的運用制訂一定的規(guī)則，如模型如何建立、數據如何導入、各個環(huán)節(jié)步驟如何安排、如何保留有用數據剔除無用數據等。因此邱佰平認為，建立一套BIM技術的使用規(guī)則，對這項技術能夠用好、用到位是至關重要的。

在物聯(lián)網構架方面，首先要減少層級，盡量讓設備通過最短的途徑把數據傳送出去，形成連接，才能組成“物聯(lián)網”;其次要將傳輸的數列及時間標注清晰，形成有效數據。具體方式上：第一，盡量選擇通信協(xié)議統(tǒng)一的傳感器設備，如果不統(tǒng)一就會增加數據的轉換，也就增加了傳輸的路徑;第二，在現(xiàn)場分區(qū)或者各樓層都安裝邊緣控制器，邊緣控制器再通過以太網傳動到統(tǒng)一平臺。同時邱佰平認為，相比于4G，5G網絡帶寬大、速率高，真實地解決了所有數據特別是視頻數據的傳輸延遲問題;其次，5G網絡將減少不同電信服務運營商之間網絡轉換的問題，尤其會使樓宇內不同運營商的用戶減少大量的成本。另外，5G網絡將解決廣域網無線的問題，而Wi-Fi解決的是局域網無線的問題，且5G需要收費，但Wi-Fi可以是免費的，因此，5G并不會完全取代Wi-Fi。

最后，他再次強調了設計對建筑的重要性——設計要做好，需求一定要明確，需求是設計的前提。

運營與管理

安全保障

在設計階段即提出減少安保人員的數量，目標為比一般寫字樓項目縮減30%-40%，因而使用了大量的先進安防技術，如人臉識別等。IBMS平臺則可以快速鎖定設施設備故障點，幫助管理人員查找問題根源，快速解決。

便捷的數據處理

所有動態(tài)的數據都通過IBMS來呈現(xiàn)。將BIM的建材(靜態(tài))數據和IBMS的動態(tài)數據結合，再運用到物業(yè)的運營管理上，可以快捷地存儲和獲取整個大廈的設備設施的運營和管理數據。通過物聯(lián)網平臺自動計算水費、電費、飲料費、直飲水費等費用，無需再通過人工抄表或從不同系統(tǒng)調用數據后再完成統(tǒng)計。

困難與解決方法

在管理大廈的過程中遇到的困難主要在于，管理團隊特別是物業(yè)工程人員，對智慧大廈新技術、新應用的掌握和認識不足，甚至有的功能開發(fā)應用與物業(yè)管理流程不相適應。

在此過程中，達實智能就在開發(fā)環(huán)節(jié)請管理團隊參與研發(fā)過程的流程設計、功能測試;經測試好后真正達到了設計要求，性能穩(wěn)定后才上線使用。在后期管理團隊遇到困難時，也會協(xié)調前期的工程實施人員來解決問題。另一方面，還需要繼續(xù)加強對新進物業(yè)管理人員的培訓工作。

客戶服務

達實大廈位處深圳南山科技園核心地段，以大灣區(qū)生態(tài)為建設宗旨，在科技企業(yè)的聚集地，所有入駐企業(yè)均為科技或與互聯(lián)網相關聯(lián)的上市公司，多數為企業(yè)總部。邱佰平提到，該類企業(yè)員工年輕思維跳躍，對科技、智慧有深刻認識或研究，喜歡嘗試新鮮事物，接受新事物、新技術及新應用程度很高，對便捷、環(huán)境、移動應用要求很高，如訪客管理智慧化、通行智慧化、停車智慧化、環(huán)境管理智慧化等。

移動App目前已經在達實智能自身員工及大部分租戶企業(yè)員工中得到使用。開發(fā)大廈客戶端App前，達實智能向自己的多數員工征求了各種意見。由于App中有使用權限的要求，必須要獲取租戶所有員工的信息才能給予授權，而一些租戶企業(yè)，特別是外企，對員工的信息是保密的，提供員工信息時比較慎重，因而在消費、通勤等方面有一定的不便，邱佰平認為這方面也是今后需要改進的地方。

“其實對租戶員工來講，不是特別地關心這些智能化技術，比如到底是刷臉通行還是刷卡通行。但他們對費用是比較敏感的，尤其是企業(yè)的管理層?？照{每年每平方米可以節(jié)約50元，如果租用1,000平方米一年就能省5萬元。達實大廈一個整層接近2,000平方米，一年最少省10萬元。”邱佰平說，“所以相比智能技術來說，我們的節(jié)能技術更受租戶的重視，可以最直觀地體現(xiàn)出給他們節(jié)省了多少成本。

綠色建筑認證

邱佰平表示，中國三星、深圳綠標、美國LEED三個不同的認證體系側重點要從氣候、資源、經濟、文化等各方面綜合考慮：

美國LEED認證作為全球性的綠色建筑認證體系，將各種指標進行量化，卻很少設置硬性指標，更多的是強調建筑整體性和綜合性能的表現(xiàn)，各指標間可靈活調整形成互補，以便參評項目根據所在地區(qū)的各項條件來建設綠色建筑，因此被世界上大多數國家廣泛接受;

中國的綠色認證結合國內的實際情況，更多考慮國內項目規(guī)劃、設計、建設、施工、運營等流程，建立一套適合國內的評審流程，同時通過設置一些條文的不參評來體現(xiàn)地域的差異性;

深圳的綠色認證則是在國標的基礎上進行擴展和完善，更多結合深圳本地的項目實施情況和實踐經驗。

獲得認證的關鍵在前期策劃。達實大廈從一開始的設計方案階段就綜合考慮三個認證體系的要求，既要符合國際性標準、又要同時滿足國家標準和深圳標準，方案、設計、施工、運維環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。“我們的項目團隊為此付出了非常多的心血，與其說達實大廈是一棟智慧的建筑，不如說是一群智慧的人打造出一棟智慧的建筑。”

目標明確以后，就要根據所有的認證要求列出清單，對建筑要素的設計進行逐項梳理，通過BIM、IBMS系統(tǒng)收集數據并檢測結果，最終獲得建筑系統(tǒng)性的整體解決方案?！暗罱K能夠真正完成項目認證，還在于達實智能所開發(fā)的核心技術，特別是節(jié)能方面的技術發(fā)揮了比較重要的作用?！?